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內政部上周公布2016年國內房地產交易紀錄，結果是買賣移轉件數創下史上最低紀錄，全年只有24.5萬件，六都交易量也全數衰退，都創歷史新低量，算是夠慘烈的。不過，這個慘烈可能尚未到盡頭，那些喊房市要復甦者，恐怕是要再等等。
菁華的蛋黃區房價走跌
房地產這波大多頭走了10年以上，即使碰上2008年的全球金融海嘯，房市的熱潮與房價的上揚，也只是稍微停頓後又繼續狂燒。3年多前國內房市開始有反轉跡象，而以去年全年成交量跌破25萬件，連台北市菁華區所謂的「蛋黃區」價格也開始下修，國內房市已入空頭殆無疑義。去年台北市的房市成交量已下滑近3成，那些「蛋黃區」紛傳跌價，較之高點時已下跌超過1成─但這可能還不是終點。
業者把如此慘烈的房市歸因於政府近幾年來的打房措施，及稅改對房市造成的殺傷力。不過，真實的原因應該是國內房市與房價早已脫離基本面支撐，進入資產泡沫階段；政府當時的打房政策只是壓抑其漲勢與熱度，而稅改推出時其實房市已是強弩之末，或許可稱之為「壓垮房市的最後一根稻草」，但以台灣的經濟表現、薪資、所得、社會結構看，原本就無支撐如此高房價、讓泡沫繼續膨脹的條件。
台灣房市結構與情勢已全然改變
雖然身處泡沫熱潮中的民眾與業者，都會產生房價永遠不會下跌、熱潮可持續的「信仰」─日本泡沫經濟破滅前、美國金融海嘯發生前，從一般民眾到房地產業者、再到專業的金融業者，都有著房價不會下跌的堅定信念；至於結果大家都看到了：沒有不破的泡沫，只有尚未來到的時機。
不過，經過了這次的大多頭市場，加上稅制與整體大環境的改變，未來很可能全盤改變了台灣房市的情勢。
早期台灣房市一直有「7年一循環」的說法，其基本邏輯是指房市到了高點，因為民眾所得無法支撐而下滑，但因經濟仍處於快速成長，民眾所得也持續增加，累積數年後又可再買房，從而再次推高房價。而每次扮演房價上揚推手者，投資客總是扮演最重要的角色。
以這波大多頭而言，雙北在房市最熱絡時，業界推佑有5-7成是投資客，因為台灣稅制對炒房者「特別友善」，炒房獲利幾乎完全不必課稅，當房價推高後，往往也會吸引越來越多的民眾，拿出多年積蓄進入房市投資，從而進一步又再推高房價。著名的房市投資客「三黃一劉」，可以在短短幾年累積數百甚至上千戶的成交案量，顯示投資客可觀的實力與影響力。
政經與社會因素都不利房市中長期行情
但前財長張盛和手上完成的「房地合一稅制」，在去年開始實施，房地產的資本利得免稅時代終結，買賣房地產獲利終於要納稅了，且越是短期賣出者稅率越高。在房地合一稅制上路前，投資客就逐漸絕跡，一來是房價原本已高，獲利空間已有限，反是風險增高；二是新的稅制讓炒房者縱然賺到高額價差，但也必須支付高額的稅，再也賺不到如過去一樣豐厚的獲利。
此外，台灣未來經濟進入低成長階段，民眾薪資與所得增長有限，即使再經過幾年，恐怕亦無力支撐高房價。台灣薪資陷入停滯已有15年之久，但這波房市榮景支撐的主要力量，先是來自過去累積的所得實力，2008年之後則是有大降遺贈稅率吸引資金回流的助力，及全球走入低利率、資金寬鬆的金融環境。這些條件未來恐怕很難再同時出現。而台灣人口結構改變，每年新生兒由當年的40多萬降到現在的20萬，甚至有越來越多人流向海外工作，這代表的也是未來中長期需求減少。
整體而言，台灣房市面對的現況與未來是：基本需求減少（少子化加人口外流），經濟低成長、所得與薪資停滯，投資需求不再（稅制影響），但國內空屋仍有百萬戶之多，短期內房市要再造榮景、出現房價狂飆熱況的可能性極低─除非有眾多資金回到台灣且流入房市，才能再次炒高、炒熱房市。至於要看到房價「有感下跌」，在此資金成本仍低廉的時候，加上房價下修有一定的「僵硬性」，恐怕仍要再等待一段時間，不過「量先價行」，以如此低迷的成交量，房價再下修已難避免矣！

新聞來源：風傳媒 – 2017年2月21日

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